LOGEMENT Les Sables-d’Olonne. Nouveau projet de Lotissement en Bail réel Solidaire – BRS
LOGEMENT Les Sables-d’Olonne. Nouveau projet de Lotissement en Bail réel Solidaire – BRS
CONVENTION DE PARTICIPATION FINANCIÈRE DE LA VILLE AUX PROJETS DE LOTISSEMENT DES BISQUINES
– Vente de terrains auprès de Vendée Habitat
– Convention de participation financière aux projets de BRS « Les Bisquines ».
Qu’est-ce que le Bail réel solidaire BRS ?
Le principe du dispositif du BRS est de dissocier le foncier du bâti, permettant ainsi de baisser le prix de vente des logements et d’assurer un caractère abordable sur le long terme.
Ce dispositif est géré par un Organisme Foncier Solidaire (OFS), qui est propriétaire du foncier.
Le ménage, remplissant des critères de ressources, achète uniquement le bâti, et reste locataire du terrain, via un bail de longue durée (18 à 99 ans) renouvelable à chaque vente, en contrepartie d’une redevance mensuelle.
Le dispositif permet aux ménages d’accéder à la propriété.
Dans sa volonté de développer l’accès au logement abordable afin d’accueillir les actifs sur son territoire et maintenir une dynamique économique locale, la ville des Sables d’Olonne a été l’une des premières – dès 2019 – à se lancer dans un programme immobilier novateur, le Bail Réel Solidaire (BRS), en réalisant 2 BRS individuels dans le lotissement des Roses.
Cette volonté s’inscrit d’ailleurs dans le Plan Logements Abordables adopté le 30 janvier 2023 : le Plan Logements Abordables tend à développer une offre en locatif et en accession sociale sur le territoire, et ainsi répondre aux enjeux d’accès au logement et à la propriété.
A ce jour, environ une trentaine de logements en BRS ont été réalisés et commercialisés, dans le cadre du Plan Logement Abordable ou dans des programmes de logements privés ; de nombreux projets sont à venir.
Lotissement Les Bisquines : un projet de 5 logements en BRS en partenariat avec Vendée Foncier Solidaire
Vendée Habitat a été agréé comme Organisme Foncier Solidaire (OFS) sur le Département de la Vendée par arrêté Préfectoral du 14 avril 2023. Vendée Habitat s’est substitué au groupement d’intérêt public Vendée Foncier Solidaire qui a été dissous.
Initialement sous forme d’un groupement d’intérêt public, fondé par le Département de la Vendée et l’Établissement Public Foncier de Vendée, Vendée Foncier Solidaire a été dissous, et c’est Vendée Habitat qui s’est substitué, ayant été agréé OFS.
Dans le cadre du Plan Logements Abordables, il est prévu la réalisation de 5 logements de type BRS dans le lotissement des Bisquines :
– 1 maison T3
– et 4 maisons T4.
Pour cette réalisation, la Ville a cédé (délibération du 27 novembre 2023) le foncier de 1 908 m² à Vendée Foncier Solidaire (puis transfert vers Vendée Habitat) au prix de vente de 100 575.00 € TTC soit 250 € TTC / m² de SHAB.
Aide financière du département de la Vendée pour les BRS
Sur la durée de la convention entre le Département de la Vendée et Vendée Habitat (2024-2027), le Département de la Vendée s’engage à soutenir Vendée Habitat pour développer l’activité de logement BRS sur la Vendée, et ainsi apporter une attention renforcée à la question du besoin de logements notamment pour les actifs.
À ce titre, le département de la Vendée s’engage à attribuer à Vendée Habitat :
– un apport forfaitaire de 3 000 € par logement BRS, sous réserve d’un apport au moins équivalent de la commune ou de l’EPCI concerné,
– une garantie à 100 % des emprunts contractés par Vendée Habitat pour la réalisation des BRS,
– un soutien au fonctionnement de Vendée Habitat.
Abondement de la Ville des Sables-d’Olonne
Pour effectuer l’opération des 5 BRS du lotissement des Bisquines, Vendée Habitat en qualité d’Organisme Foncier Solidaire (OFS) sollicite la participation financière de la commune, qui viendra abonder la subvention versée par le Département de la Vendée.
Cette participation financière de la commune a pour objectif de maintenir le coût de redevance qui s’inscrit dans le cadre d’un dispositif de logement abordable, à savoir 0,80 €/m² de SHAB, soit en moyenne 60 €/mois. De même, la participation financière permet de compenser l’absence de cette redevance dans l’attente de la construction et de la livraison des logements.
L’Organisme Foncier Solidaire de Vendée Habitat sollicite donc une participation financière de la Ville des Sables d’Olonne de 3 000 € par logement, soit 15 000 € au total pour les 5 BRS du lotissement des Bisquines.
Un coût de vente du bâti maîtrisé entre 188.000 et 213.000 €
Ainsi, avec :
– la vente du foncier par la Ville ;
– la participation financière de la Ville ;
– la participation financière du département de la Vendée ;
les prix de vente des logements BRS, d’une superficie variant entre 70 et 83 m² peuvent être maîtrisés et maintenus dans une fourchette entre 188 000 € à 213 000 €.
La redevance mensuelle foncière peut être maintenue à 0,80 €/m² de SHAB, supportable pour un ménage.
Une délibération municipale en date du 8 juillet 2024 a validé une convention entre la Ville, l’Organisme Foncier Solidaire (Vendée Foncier Solidaire) et le bailleur social (Vendée Habitat).
Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais
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15 décembre 2023
BAIL RÉEL SOLIDAIRE – BRS
Un système de PROPRIÉTÉ sans le foncier à DES PRIX MAITRISES, JUSQU’À 40% INFERIEURS AUX PRIX DU MARCHÉ de la pleine propriété.
Un arrêté publié le 14 décembre 2023 augmente les plafonds de ressources des ménages éligibles au « BRS », dispositif qui permet de faire baisser le prix d’un logement en séparant le terrain du logement lui-même.
Les Ministres concrétisent ainsi l’annonce faite par la Première ministre Elisabeth Borne, et l’engagement de l’Etat figurant dans l’accord signé entre le Ministre du Logement et le monde HLM le 5 octobre 2023.
Le dispositif du bail réel solidaire, créé en 2015 et dynamisé par la loi ELAN en 2018, s’appuie sur la «dissociation» entre le foncier et le bâti.
Au lieu d’acheter un logement entier en pleine propriété, une famille peut n’acquérir que les murs du logement, via un bail d’une très longue durée (plusieurs dizaines d’années) rechargeable lors de la cession du bien.
Le terrain, lui, reste durablement propriété d’un organisme spécifique, l’office foncier solidaire dont l’objet social est limité à cette seule activité et dont les résultats financiers sont intégralement réinjectés dans l’activité de l’organisme.
Ce système vertueux permet ainsi à la fois de réguler les prix du foncier, en luttant contre la spéculation, et de proposer des logements 30 % à 40% moins chers que les prix de marché pour des biens équivalents en pleine propriété, le loyer réglé par le ménage au titre du bail réel solidaire étant significativement inférieur au montant du remboursement du prêt que le ménage aurait dû supporter s’il avait acheté le terrain en pleine propriété à sa valeur de marché.
Après 22 logements livrés en 2020, 383 en 2021, ce sont près de 950 logements qui ont été lancés en 2022, et 11 500 logements sont en programmation au sein des plus de 150 offices fonciers solidaires, témoignant d’un engouement croissant des collectivités locales pour cette nouvelle offre.
Le soutien public se manifeste déjà par une fiscalité attractive (TVA à taux réduit), représentant un coût par logement d’environ 14 000€ financé par l’Etat.
L’élargissement du nombre de ménages éligibles devrait permettre d’augmenter la production de près de 600 logements par an, soit une hausse de plus de 50% par rapport au rythme actuel, en particulier à destination des familles de la classe moyenne, pour lesquelles les plafonds de ressources ont été significativement augmentés.
Le Gouvernement travaille plus largement à soutenir la production de logements en bail réel solidaire.
Ainsi, le projet de loi de finances pour 2024 prévoit le maintien du prêt à taux zéro pour tous les logements en bail réel solidaire neufs, quel que soit le zonage de la commune. Les prêts de très long terme (80 ans) de la Banque des Territoires sont également un des atouts spécifiques de financement de ce dispositif, que le projet de loi sur le logement que le Ministre du Logement prépare renforcera, pour répondre aux attentes des collectivités et des acteurs de maîtriser le foncier.
Enfin, le Ministre du Logement s’assurera également de l’accès au crédit des ménages volontaires auprès des établissements bancaires, dont plusieurs ont déjà déployé le dispositif ou fait part de leur intérêt pour un déploiement.
Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais
lereportersablais@gmail.com
