Patrimoine Fortune. L’IFI Immobilier en France : quelle analyse en tirer ?
Impôt sur la Fortune immobilière
L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) emplace désormais, et depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune (ISF).
En 2022 il y avait en France un peu plus de 143.000 foyers qui payait l’IFI.
En 2023, ce sont près de 176.000 foyers qui sont taxés ; cette évolution montre bien que les prix de l’immobilier ont grimpés !
La valeur du patrimoine immobilier de ces taxés à l’IFI s’élève à 434 milliards d’euros.
La moyenne de l’impôt payé s’élève à 11.100 euros – mais les plus riches payent jusqu’à 150.000 euros – et l’Etat engrange près de 2 milliards d’euros..
Pour la moitié d’entre eux, la fortune s’étage entre 1,3 et 1,8 million €.
Pour les 3/4, la fortune se situe entre 1,3 et 2,5 millions €.
Et ce sont 20% d’entre eux qui ont un patrimoine immobilier conséquent entre 2,5 et 5 millions d’euros.
Notons que 5% d’entre uex ont un patrimoine immobilier supérieur à 5 millions d’euros.
Enfin, 1% d’entre eux ont un patrimoine immobilier supérieur à 10 millions d’euros.
Il y a peu de changements dans ces pourcentages sur les 2 ou 3 dernières années.
Combien sont-ils dans les hautes strates de la richesse française ?
Finalement, il n’y a pas beaucoup de riches… en France car seuls :
– 1500 d’entre eux (1% des foyers) possèdent un patrimoine immobilier de plus de 10 millions €,
– et à peine 600 ont plus de 15 millions en immobilier.
25% environ sont à Paris intramuros, environ 9% dans les Hauts-deSeine, et environ 5% dans les Yvelines,
Rappelons cependant qu’il ne s’agit que d’immobilier. Le patrimoine se compose d’autres biens: des Louis d’or, des oeuvres d’arts, des actions etc… qui ne sont pas comptablisés dans l’IFI.
Des statistiques limitées
Si le fisc veut bien tout savoir sur vous, par contre des règlementations ont été instaurées afin de protéger la vie privée.
C’est ainsi que des limites ont été instaurées. Il n’est possible d’obtenir des statistiques que pour les Villes de plus de 20.000 habitants et uniquement lorsqu’il y a plus de 50 redevables à l’IFI.
Pourquoi ? Imaginez par exemple que vous sachiez qu’il y a 3 redevables dans une commune de 200 habitants. Vous auriez vite fait de savoir de qui il s’agit, et vous sauriez alors que leur fortune est au-dessus de la limite d’imposition de l’IFI de 1,3 millions €.
Pas sûr que cela les gêne vraiment car beaucoup aiment tant s’afficher… mais c’est la loi.
Une loi qui gêne malgré tout nos analyse car nos statistiques vont être « épurées ».
Par exemple, il n’y a que 4 villes en Vendée qui ont plus de 20.000 habitants:
La Roche-sur-Yon (55.000), Les Sables-d’Olonne (48.000), Challans (22500) et Montaigu-Vendée (20.600).
Donc, on vout le dit tout de suite : on ne pourra pas vous dire combien il y a de riches aux Herbiers ou à Montaigu. Et même pas à Noirmoutier !
Il se pourrait qu’il y ait 10 fois plus de redevables de l’IFI à Noirmoutier qu’aux Sables-d’Olonne, mais on ne pourra pas vous le dire car il y a moins de 20.000 habitants à Noirmoutier.
Hausse du nombre de redevables à l’IFI de 2019 à 2023
Que peut-on constater sur les villes choisies ?
(Toutes les villes françaises concernées n’ont pas été inclues mais le choix s’est porté sur les plus emblématiques tout en incluant une grande variété de « types » de communes.)
Nombre de redevables
– Les Sables-d’Olonne (218 redevables) est dans le peloton de tête, même si elle est « battue » par quelques stations ou villes côtières :
– La Rochelle (353), St-Malo (271), Biarritz (475), et Anglet (387).
Elle l’est largement plus par rapport aux villes situées sur la Côte d’Azur :
– Antibes (464) et Cannes (758).
La comparaison n’est pas de mise, en toute logique, vis-à-vis des grandes villes française :
218 redevables IFI aux Sables d’Olonne contre Nice (1446), Aix-en-Provence (1082), Marseille (1807), Bordeaux (2070), Montpellier (525), Nantes (1236), Strasbourg (841), Lyon (2569), Annecy (705), St-Germain en Laye (748), Versailles (1580).
Mais elle n’est pas très éloignée d’Angers (275) et Tours (267).
Hausse du nombre de redevables 2019 à 2023
– Par rapport à certaines villes courues ou mythiques comme Cannes, Nice, Aix, Marseille ou Ajaccio qui tournent toutesd autour de 20% de hausse, celle des Sables-d’Olonne avec + 74,4% est particulièrement prononcée.
La hausse du nombre de redevables reste assez modérée sur la Côte d’Azur ou le Sud de la France comparée à un grand nombre de villes de l’Ouest de la France :
Les Sables-d’Olonne (+74,4%), La Rochelle (+60,45%), Bordeaux (+40,91%), Saint-Malo (+83,11%), Tours (+51,70%), Nantes (+46,79%), Angers (+71,87%), Anglet (+103,68%), Biarritz (+81,30%).
Que faut-il y voir ? L’attrait de l’Ouest, de l’Atlantique, des marées et des vagues pour surfeurs, l’éloignement des centres fortement urbanisés, l’effet Covid entraînant l’achat de maisons au détriment des appartements ?? Ou tout cela à la fois…
– A Paris, la hausse du nombre du nombres de redevables reste modérée sur 4 ans (2019 à 2023) : généralement de 13 à 25% avec quelques dépassements (Paris 3, 10, 11, 19, 20).
La hausse de l’immobilier y est peut-être moindre que dans l’Ouest, particulièrement recherché
Les ratios sont déjà élevés dans certains arrondissements : 2816 dans le 6ème, 4318 dans le 7ème, 3423 dans le 15ème, 9460 dans le 16ème, 3933 dans le 17ème.
L’IFI permet en tout cas de déceler les arrondissements préférés des gens fortunés, 16ème et 7ème en tête.
Suivent le 17ème et le 15ème.
Evolution du nombre de redevables de 2019 à 2023 – Impôt – %
| Villes / Date d’IFI | IFI 2019 | IFI 2020 | IFI 2021 | IFI 2022 | IFI 2023 | Patrimoine moyen 2023 | Impôt moy. 2023 | Nbr Redev. 2019/2023 |
| Les Sables-d’Olonne | 125 | 131 | 151 | 193 | 218 | 2,162 millions € | 9030 € | + 74,4 % |
| Antibes | 418 | 407 | 430 | 464 | 2,258 millions € | 9637 € | + 11 % | |
| Cannes | 626 | 658 | 664 | 758 | 2,993 millions € | 13.680 € | + 21,08 % | |
| Grasse | 124 | 126 | 125 | 136 | 2,173 millions € | 8896 € | + 9,67 % | |
| Nice | 1243 | 1216 | 1281 | 1446 | 2,287 millions € | 10.063 € | + 16,33 % | |
| Monaco Biens français de Résidents à Monaco |
612 | 647 | 694 | non mentionné | non mentionné | 27.026 € (en 2021) | ||
| Aix-en-Provence | 875 | 895 | 941 | 1082 | 2,381 millions € | 10.331 € | + 23,66 % | |
| Marseille | 1444 | 1502 | 1536 | 1807 | 2,304 millions € | 9288 € | + 25,14 % | |
| Ajaccio | 161 | 162 | 185 | 206 | 2,423 millions € | 11.014 € | + 27,95 % |
| Villes / Date d’IFI | IFI 2019 | IFI 2020 | IFI 2021 | IFI 2022 | IFI 2023 | Patrimoine moyen 2023 | Impôt moy. 2023 | Nbr Redev. 2019/2023 |
| La Rochelle | 220 | 236 | 268 | 353 | 2,263 millions € | 9437 € | + 60,45 % | |
| Bordeaux | 1469 | 1575 | 1707 | 2070 | 2,396 millions € | 10.894 € | + 40,91 % | |
| Montpellier | 440 | 433 | 470 | 525 | 2,204 millions | 9057 € | + 19,32 % | |
| Saint-Malo | 148 | 175 | 197 | 271 | 2,299 millions € | 10.263 € | + 83,11 % | |
| Tours | 176 | 181 | 203 | 267 | 2,118 millions € | 8207 € | + 51,70 % | |
| Nantes | 842 | 897 | 985 | 1236 | 2,367 millions € | 9431 € | + 46,79 % | |
| Angers | 160 | 158 | 177 | 275 | 2,048 millions € | 7403 € | + 71,87 % | |
| Lille | 283 | 304 | 325 | 387 | 2,359 millions € | 9601 € | + 36,75 % | |
| Anglet | 190 | 207 | 252 | 387 | 2,129 millions € | 8498 € | + 103,68 % |
| Villes / date d’IFI | IFI 2019 | IFI 2020 | IFI 2021 | IFI 2022 | IFI 2023 | Patrimoine moyen 2023 | Impôt moy. 2023 | Nbr Redev. 2019/2023 |
| Bayonne | 114 | 129 | 133 | 161 | 2,164 millions € | 8532 € | + 41,23 % | |
| Biarritz | 262 | 273 | 332 | 475 | 2,357 millions € | 9587 € | + 81,30 % | |
| Strasbourg | 647 | 655 | 711 | 841 | 2,424 millions € | 10.129 € | + 29,98 % | |
| Lyon | 1902 | 2012 | 2198 | 2569 | 2,406 millions € | 9467 € | + 35,07 % | |
| Annecy | 476 | 507 | 552 | 705 | 2,066 millions € | 7859 € | + 48,11 % | |
| St-Germain en Laye | 514 | 612 | 651 | 748 | 2,276 millions € | 8603 € | + 45,52 % | |
| Versailles | 1180 | 1230 | 1366 | 1580 | 2,342 millions € | 8493 € | + 33,90 % | |
| Avignon | 94 | 94 | 97 | 98 | 2,251 millions € | 9759 € | + 4,25 % | |
| Fréjus | 142 | 144 | 138 | 160 | 2,104 millions € | 8550 € | +12,68 % |
| Villes / date d’IFI | IFI 2019 | IFI 2020 | IFI 2021 | IFI 2022 | IFI 2023 | Patrimoine moyen 2023 | Impôt moy. 2023 | Nbr Redev. 2019/2023 |
| Paris 1 | 517 | 539 | 572 | 613 | 2,866 millions € | 14.875 € | + 18,57 % | |
| Paris 2 | 303 | 310 | 344 | 403 | 2,521 millions € | 11.468 € | + 33 % | |
| Paris 3 | 742 | 778 | 848 | 966 | 2,675 millions € | 12.904 € | + 30,19 % | |
| Paris 4 | 836 | 872 | 924 | 976 | 2,864 millions € | 14.029 € | + 16,75 % | |
| Paris 5 | 1624 | 1663 | 1721 | 1853 | 2,593 millions € | 11.710 € | + 14,10 % | |
| Paris 6 | 2668 | 2739 | 2816 | 2980 | 3,103 millions € | 16.243 € | + 11,69 % | |
| Paris 7 | 4077 | 4166 | 4318 | 4524 | 3,478 millions € | 18.651 € | + 10,96 % | |
| Paris 8 | 2107 | 2169 | 2268 | 2401 | 2,913 millions € | 14.372 € | + 13,95 % | |
| Paris 9 | 1120 | 1183 | 1321 | 1431 | 2,318 millions € | 9340 € | + 27,77 % | |
| Paris 10 | 530 | 593 | 637 | 713 | 2,165 millions € | 8262 € | + 34,53 % | |
| Paris 11 | 1064 | 1085 | 1181 | 1355 | 2,233 millions € | 8752 € | + 27,35 % | |
| Paris 12 | 1109 | 1161 | 1202 | 1328 | 2,238 millions € | 9141 € | + 16,49 % | |
| Paris 13 | 936 | 1006 | 1074 | 1189 | 2,195 millions € | 8747 € | + 27,03 % | |
| Paris 14 | 1728 | 1793 | 1897 | 2000 | 2,416 millions € | 10.611 € | + 15,74 % | |
| Paris 15 | 3137 | 3239 | 3423 | 3755 | 2,296 millions € | 9454 € | + 19,70 % | |
| Paris 16 | 8853 | 9030 | 9460 | 9974 | 2,968 millions € | 14.427 € | + 12,66 % | |
| Paris 17 | 3625 | 3746 | 3933 | 4205 | 2,528 millions € | 10.837 € | + 16 % | |
| Paris 18 | 799 | 823 | 875 | 993 | 2,519 millions € | 11.274 € | + 24,28 % | |
| Paris 19 | 471 | 498 | 541 | 646 | 2,238 millions € | 8457 € | + 37,15 % | |
| Paris 20 | 469 | 510 | 556 | 636 | 2,262 millions € | 8940 € | + 35,61 % |
FRANCE
Les Villes concernées en Pays de la Loire
Quelles sont les villes dans les Pays de la Loire qui ont plus de 20.000 habitants et plus de 50 redevables?
Elles ne sont pas si nombreuses.
Pour l’IFI 2021, elles n’étaient que huit dont quatre en Loire-Atlantique.
Elles sont désormais 12 villes en Pays de la Loire a réunir au moins 50 redevables IFI et à avoir plus de 20.000 habitants.
Là aussi, l’élargissement est provient de la hausse du prix de l’immobilier.
| Département | Nbr de redevables 2021 // 2023 |
Patrimoine moyen 2021 // 2023 |
Impôt moyen | |
| Nantes | Loire-Atlantique | 985 // 1236 | 2,26 millions € // 2,367 | 9294 € // 9431 € |
| Orvault | Loire-Atlantique | 62 // 76 | 2,02 millions € // 2,043 | 7518 € // 7588 € |
| Saint-Nazaire | Loire-Atlantique | 62 // 68 | 2,16 millions € // 2,435 | 8746 € // 10.495 € |
| Vertou | Loire-Atlantique | 71 // 90 | 2,05 millions € // 2,095 | 7203 € // 8556 € |
| Angers | Maine-et-Loire | 177 // 275 | 2 millions € // 2,048 | 7227 € // 7403 € |
| Laval | Mayenne | 71 // 89 | 2,34 millions € // 2,478 | 9974 € // 11305 € |
| Le Mans | Sarthe | 163 // 184 | 2,21 millions € // 2,223 | 9019 € // 8699 € |
| Les Sables-d’Olonne | Vendée | 151 // 218 | 2,18 millions € // 2,162 | 9142 € // 9030 € |
| Cholet | Maine-et-Loire | Néant // 64 | Néant // 2,414 millions € | Néant // 12.702 € |
| Carquefou | Loire-Atlantique | Néant // 62 | Néant // 2,301 millions € | Néant // 10.678 € |
| La Roche-sur-Yon | Vendée | Néant // 56 | Néant // 2,274 millions € | Néant // 10.329 € |
| Challans | Vendée | Néant // 59 | Néant 2,227 millions € | Néant // 9700 € |
Conclusion
Difficile de savoir précisément ce qui est à l’origine de la hausse du nombre de redevables.
Est-ce une Ville en question, ses attraits, sa tranquilité, qui attirent davantage les personnes aisées, ce qui signifierait un différentiel entre les arrivées et les départs, ou est-ce tout simplement la forte hausse de l’immobilier qui fait franchir le barème minimum à des contribuables déjà installés.
Sans doute les deux composantes sont en cause mais pour quel pourcentage pour chacune d’entre elles?
Il est indéniable, et toutes les études le prouvent, que les Français urbanisés ont tendance à quitter les grandes villes pour se réfugier sur le littoral de l’Ouest.
Mais pour chaque maison achetée / vendue, il y a l’arrivée d’un nouveau propriétaire mais concomitamment le départ d’un autre (la construction étant plutôt au ralenti…).
D’autres effets, délicats à comptabiliser, concernent l’occupation d’un nouveau résident à l’année dans une habitation ne servant autrefois qu’aux vacances.
On pourrait aussi se baser sur les statistiques de démographie de l’Insee, mais elles ne concernent pas les personnes aisées.
Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais
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